Eerst oude huis verkopen of eerst nieuwe woning kopen?

Eerst kopen of verkopen? Voor die vraag staan huiseigenaren die een nieuwe woning willen kopen. Een belangrijke keuze, zeker als je een nieuwbouwwoning koopt waarbij de periode tussen aankoop en verkoop lang is. We nemen hier de belangrijkste punten door om in overweging te nemen.

Zowel het eerst verkopen van de bestaande woning als het eerst aankopen van de nieuwe woning heeft voor- en nadelen. Financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep heeft in zijn nieuwsbrief van deze week zes punten op een rij gezet die van belang zijn.

1. Wat gaan de huizenprijzen doen?

Voor huiseigenaren die een andere woning willen kopen, zijn de huizenprijzen vaak een belangrijke reden om eerst te willen verkopen of eerst een nieuwe woning te willen kopen. Bij dalende huizenprijzen verkopen huizenbezitters liever eerst hun huidige woning.

Zo kunnen ze immers voorkomen dat ze de vraagprijs van de huidige woning naar beneden moeten bijstellen. Bij stijgende huizenprijzen is het omgekeerde het geval. Huiseigenaren zijn geneigd eerst een nieuwe woning te kopen en dan de huidige woning te verkopen, zo kunnen ze profiteren van de stijgende trend. Het is echter nooit zeker hoe de huizenprijzen zich gaan ontwikkelen.

2. Beschikbaarheid van woningen

Het woningaanbod speelt ook een grote rol in de keuze tussen eerst kopen of eerst verkopen. Volgens Van Bruggen Adviesgroep kiezen veel huizenbezitters er in de huidige krappe woningmarkt voor om eerst een nieuwe woning te kopen, voordat ze hun huidige woning in de verkoop zetten. Ze zijn bang geen geschikte woning te kunnen vinden als ze eerst hun huidige woning verkopen. Dit is een grote belemmering voor de doorstroming op de woningmarkt, stelt Van Bruggen.

3. (On)zekerheid over de hoogte van de overwaarde

Met de (extreme) huizenprijsstijgingen sinds 2013 hebben de meeste huiseigenaren overwaarde op hun huidige woning, die ze in de nieuwe woning kunnen steken. Het punt is dat je het precieze bedrag aan overwaarde pas weet als de huidige woning is verkocht.

Als je bij verkoop van de huidige woning een verkoopcontract hebt getekend, en de ontbindende voorwaarden voor de koper zijn verstreken, dan gaan de meeste geldverstrekkers voor de overwaarde uit van het verschil tussen de verkoopwaarde - eventueel min de verkoopkosten - en de lopende hypotheek.

Het is dan dus duidelijk hoeveel overwaarde je in de nieuwe woning kunt steken. Maar is je woning nog niet verkocht, dan is de overwaarde onzeker. In de periode dat je wacht met verkoop van de huidige woning, kunnen de huizenprijzen stijgen of dalen.

4. Tijdelijk twee woningen of een periode elders wonen

Doorgaans vindt de koop van een nieuwe woning en de verkoop van de bestaande woning niet op dezelfde dag plaats bij de notaris. Dat betekent dat je tijdelijk twee woningen hebt of tijdelijk elders moet wonen. Beide opties brengen kosten met zich mee.

Met twee woningen betaal je voor beide woningen de hypotheeklasten en betaal je daarnaast waarschijnlijk ook voor een overbruggingshypotheek. Een overbruggingshypotheek sluit je af als je een nieuwe woning hebt gekocht en de oude nog niet is verkocht. Met de overbruggingshypotheek neem je alvast een deel van de overwaarde op die nog in stenen zit.

Goed om te weten, voor de overbruggingshypotheek geldt doorgaans een variabele rente, die momenteel hoger is dan de vaste hypotheekrentes. De gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG-verzekering ligt bijvoorbeeld op 3,91 procent en de variabele rente met NHG ligt op 5,26 procent.

Kies je ervoor om wel eerste de huidige woning te verkopen, dan moet je tijdelijk een andere plek vinden als je nog geen nieuwe woning hebt gekocht of als je deze nog niet kunt betrekken. Je betaalt dan waarschijnlijk huur voor de tijdelijke woning en mogelijk kosten voor de opslag.

5. Kun je de oude hypotheek (rente) meenemen?

De gemiddelde hypotheekrente ligt momenteel tussen ongeveer 4 en 5 procent. Veel huiseigenaren hebben waarschijnlijk een lagere rente afgesloten toen ze hun huidige woning kochten, want tot 2022 was de hypotheekrente (extreem) laag. Het kan dan gunstig zijn om de hypotheek mee te nemen naar de nieuwe woning.

Dit is bij de meeste geldverstrekkers wel mogelijk, maar de voorwaarden voor de geboden verhuisregelingen verschillen per geldverstrekker.

Zo zetten veel geldverstrekkers de 'oude rente' om in een variabele rente zolang de oude woning nog niet is verkocht. En zoals we bij punt vier al meldden, ligt de variabele rente nu hoger dan de vaste rentes. Stel dat je de 'oude hypotheek' in 2019 had afgesloten tegen 1,5 procent rente voor 10 jaar vast, dan gaat die rente tijdelijk naar zo'n 5 procent.

Heb je ook een overbruggingshypotheek, dan krijg je dus twee keer te maken met de hogere variabele rente. Dat is wellicht iets om in overweging te nemen bij de keuze tussen eerst verkopen of eerst kopen. Sowieso is het goed om de voorwaarden van de verhuisregeling goed door te nemen.

6. Wat doet de hypotheekrente?

Uiteraard is ook de ontwikkeling van de hypotheekrente een belangrijke factor bij de keuze tussen eerst verkopen of eerst kopen. Huiseigenaren zouden hun nieuwe hypotheek tegen een zo laag mogelijke rente willen vastzetten. Het is dan goed om de trend in de hypotheekrente in de gaten te houden.

Momenteel niet zoveel beweging zit in de gemiddelde hypotheekrentes. De vaste rentes liggen al enige tijd tussen de 4 en 5 procent, maar dat wil niet zeggen dat de rentes op dit niveau blijven. Bij stijgende rentes is het gunstiger om eerst een nieuwe woning te kopen en dan de oude te verkopen, om verdere stijgingen voor te zijn. Bij dalende rentes kun je beter wachten met kopen, wellicht dalen de rentes verder.

Maar het blijft lastig de hypotheekrenteontwikkeling te voorspellen en vaak zal achteraf pas blijken of je de juiste beslissing hebt genomen.

LEES OOK: 6 zaken om op te letten als je nieuwbouwwoning wilt kopen